Mitä talvihoito tarkoittaa kiinteistönhoidossa?

Talvihoito kiinteistönhoidossa tarkoittaa kaikkia niitä toimenpiteitä, joilla pidetään kiinteistön piha-alueet, kulkuväylät ja rakenteet turvallisina ja toimintakuntoisina talvikuukausien aikana. Käytännössä se kattaa lumityöt, liukkaudentorjunnan, katoilta putoavan lumen hallinnan sekä talveen liittyvän ennakoivan huollon. Tampereella, jossa talvet voivat vaihdella räntäsateesta paukkupakkasiin lyhyenkin ajan sisällä, ammattimaisella talvikunnossapidolla on suora vaikutus sekä asukkaiden turvallisuuteen että taloyhtiön vastuisiin. Alla käymme läpi ne kysymykset, jotka taloyhtiön hallituksessa nousevat useimmin esiin talvihoidon ympärillä.

Mitä tehtäviä talvihoitoon kuuluu käytännössä?

Kiinteistön talvihoito sisältää lumityöt, liukkaudentorjunnan, kattolumen poiston tarvittaessa, hiekoitushiekan levityksen, lumien poiskuljetuksen sekä talveen liittyvät tarkastukset, kuten sadevesikaivojen ja syöksytorvien toimivuuden varmistamisen. Kokonaisuus on selvästi laajempi kuin pelkkä lumilapion heiluttaminen.

Arjen tasolla talvihoidon tehtävälistalle kuuluu muun muassa:

• Pääkulkuväylien, portaiden ja parkkialueiden auraus lumisateen jälkeen
• Liukkaudentorjunta hiekoituksella tai suolalla vaarallisilla kohdilla
• Kattolumen seuranta ja poisto, kun lumikuorma uhkaa rakenteita tai putoamisvaara on suuri
• Lumien siirtäminen tai poiskuljettaminen, kun varastointitila piha-alueella loppuu
• Jääpuikkojen ja räystäsjään poisto
• Sadevesiviemäreiden ja sulamisvesireittien auki pitäminen keväällä

Hyvä talvikunnossapito ei ole reaktiivista vaan suunnitelmallista. Kun tiedetään etukäteen, mitkä kohdat taloyhtiön pihassa ovat erityisen liukkaita tai minne lumi kasaantuu, toimenpiteet voidaan kohdistaa oikein eikä aikaa mene arvailuun.

Kuka vastaa taloyhtiön talvihoidosta?

Taloyhtiön talvihoidosta vastaa taloyhtiö itse, käytännössä hallitus. Hallitus voi hoitaa talvikunnossapidon joko ostamalla palvelun ammattimaiselta kiinteistönhoitoyritykseltä tai sopimalla tehtävistä talkoopohjalta, mutta vastuu turvallisesta ympäristöstä pysyy taloyhtiöllä joka tapauksessa.

Tämä tarkoittaa, että jos piha-alue on vaarallisen liukas eikä talvihoitoa ole järjestetty asianmukaisesti, taloyhtiö voi joutua korvausvastuuseen liukastumistapaturmista. Vastuukysymys on siis juridisesti selvä: hallituksen tehtävä on varmistaa, että talvihoito on sovittu ja toteutuu.

Osakkaiden ja asukkaiden vastuulle ei yleensä kuulu piha-alueiden talvihoito. Heidän velvollisuutensa rajoittuu tyypillisesti oman parvekkeensa tai terassinsa hoitoon, jos siitä on erikseen yhtiöjärjestyksessä tai järjestyssäännöissä mainittu. Epäselvyydet kannattaa kirjata auki, jotta kukaan ei joudu yllättymään.

Milloin talvihoidon pitää alkaa ja kuinka usein töitä tehdään?

Talvihoidon pitää alkaa ennen ensimmäistä lumisadetta tai pakkasjaksoa, käytännössä jo lokakuussa, jotta kalusto, sopimukset ja toimintasuunnitelma ovat valmiina. Töitä tehdään tarpeen mukaan, mutta liukkaudentorjunta ja auraus on aloitettava viipymättä sääolosuhteiden muuttuessa.

Tampereella sää voi vaihdella nopeasti: aamulla sataa räntää, päivällä sulaa ja illalla jäätyy. Tämä vaatii palveluntarjoajalta joustavuutta ja selkeitä toimintakriteereitä, kuten sovittua kynnysarvoa sille, milloin auraus käynnistyy lumisyvyyden tai lämpötilan perusteella.

Hyvässä talvihoidon sopimuksessa määritellään:

• Reagointiaika lumisateen päätyttyä tai liukkauden ilmaannuttua
• Palvelun laajuus eri sääolosuhteissa
• Vastuuhenkilö, johon voi ottaa yhteyttä poikkeustilanteissa
• Dokumentointikäytäntö siitä, mitä on tehty ja milloin

Talvihoidon kausi päättyy käytännössä silloin, kun pysyvä sulaminen alkaa keväällä. Siirtymä talvihoidosta kevätsiivoukseen, kuten hiekoitushiekan poistoon, kuuluu myös osaksi kokonaisuutta.

Mitä eroa on liukkaudentorjunnalla ja lumitöillä?

Lumityöt tarkoittavat lumen mekaanista poistamista pinnoilta, kuten aurausta ja lapiointia. Liukkaudentorjunta puolestaan tarkoittaa toimenpiteitä, joilla estetään jään ja liukkaan pinnan syntyminen tai poistetaan jo syntynyt liukkaus, yleisimmin hiekoittamalla tai suolaamalla.

Nämä ovat erillisiä toimenpiteitä, jotka molemmat ovat välttämättömiä, mutta eri tilanteissa. Lumisateiden jälkeen tarvitaan ensin auraus ja sen jälkeen tarvittaessa liukkaudentorjunta. Pakkasöinä, jolloin ei sada lunta mutta lämpötila laskee, tarvitaan pelkästään liukkaudentorjuntaa.

Hiekoitus on yleisin menetelmä taloyhtiöiden piha-alueilla, koska se sopii useimmille pinnoille eikä vaurioita kasvillisuutta tai rakenteita samalla tavalla kuin suola. Suolaa käytetään enemmän liikenneväylillä. Keväällä hiekoitushiekka on siivottava pois, koska se tukkii sadevesikaivoja ja pölisee.

Mitä riskejä huonosta talvihoidosta seuraa taloyhtiölle?

Huono talvihoito altistaa taloyhtiön ennen kaikkea liukastumistapaturmiin liittyvälle korvausvastuulle. Lisäksi laiminlyöty kattolumen poisto voi johtaa rakennevaurioihin, ja sulamisvedet voivat aiheuttaa kosteusvaurioita, jos sadevesiviemärit ovat jäässä tai tukossa.

Käytännön riskit voidaan jakaa kahteen luokkaan:

Turvallisuusriskit: Liukas piha tai portaikko on suora tapaturmavaara asukkaille, vierailijoille ja huoltohenkilöstölle. Jos tapaturma sattuu ja talvihoito on laiminlyöty, taloyhtiö kantaa korvausvastuun. Vakuutus voi kattaa osan kustannuksista, mutta omavastuut ja mainehaitat jäävät.

Rakennustekniset riskit: Kattolumi on painavaa, ja liiallinen lumikuorma voi vaurioittaa kattorakenteita. Räystäille kertyvä jää ja jääpuikot voivat pudotessaan vahingoittaa omaisuutta tai ihmisiä. Sulamisvedet, jotka eivät pääse poistumaan kunnolla, hakeutuvat rakenteisiin ja aiheuttavat kosteusvaurioita, joiden korjaaminen on kallista.

Pitkässä juoksussa laiminlyöty talvikunnossapito tulee taloyhtiölle aina kalliimmaksi kuin ammattimaisesti hoidettu ennaltaehkäisy.

Miten valita luotettava talvihoidon palveluntarjoaja taloyhtiölle?

Luotettava talvihoidon palveluntarjoaja tunnistetaan selkeästä sopimuksesta, dokumentoidusta toiminnasta, paikallisesta kokemuksesta ja siitä, että palveluntarjoaja on tavoitettavissa silloin, kun tarvitaan, ei vain toimistoaikoina. Hinta on yksi kriteeri, mutta ei ainoa.

Kun taloyhtiö kilpailuttaa talvihoitoa, kannattaa kiinnittää huomiota seuraaviin asioihin:

• Sopimuksen sisältö: Mitä palvelu konkreettisesti sisältää? Mitkä ovat reagointiajat? Kuka vastaa poikkeustilanteista?
• Dokumentointi: Kirjaako palveluntarjoaja tehdyt toimenpiteet ja millä tavalla? Läpinäkyvä raportointi suojaa taloyhtiötä riitatilanteissa.
• Paikallinen tuntemus: Tamperelainen talvi on omanlaisensa. Palveluntarjoajan, joka tuntee alueen sääolosuhteet ja kiinteistökannan, kanssa yhteistyö sujuu paremmin kuin valtakunnallisen ketjun kanssa, jolla ei ole paikallista ymmärrystä.
• Kokonaispalvelumalli: Jos talvihoito on osa laajempaa kiinteistönhoitosopimusta, vastuunjako on selkeämpi eikä hallituksen tarvitse koordinoida useita eri toimijoita.
• Tavoitettavuus: Kenen numeroon soitat sunnuntaiaamuna, kun piha on jäässä? Varmista, että yhteystieto on olemassa ja toimii.

Me Lännen Palveluyhtiöillä hoidamme talvikunnossapidon osana kokonaisvaltaista kiinteistönhoitoa, jolloin hallituksen ei tarvitse miettiä, kenen vastuulle mikäkin kuuluu. Yksi yhteyshenkilö pitää langat käsissään ja dokumentoi kaiken Tampuuri-kiinteistötietojärjestelmään, josta tiedot ovat helposti tarkistettavissa. Haluatko kuulla, miten voisimme helpottaa taloyhtiönne talvea? Ota yhteyttä, yksi puhelu riittää.

Tämä sisältö on luotu tekoälyn avulla, ja se voi sisältää virheitä.